来源：中国经营报
本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道
“最近看房的人明显增加。”近日，一位北京房产经纪人告诉《中国经营报》记者，今年新政策很密集，带动效果也非常明显，一些过去拿着钱等待的人，选择在近段时间下手买房。
中指研究院数据显示，今年10月北京新房成交4943套，销售面积为59.59万平方米，销售面积环比增长59%，同比增长1%；10月北京新建住宅平均价格为45562元/平方米，环比上涨0.27%，同比上涨1.51%。总体实现量价齐升。
记者走访北京房地产市场发现，近期多个售楼处的看房客户众多。业内人士介绍称，近期成交量明显增加。与此同时，今年面市的一些项目，也增加了服务配套，通过健身房、游泳池等产品打造来吸引购房者的关注。有新房项目负责人在接受记者采访时表示，10月成交量环比增长200%。
打折促销力度加大
近期，“李嘉诚打折卖房”的消息冲上热搜。消息称，10月底，备案价超过9万元/平方米的御翠园项目在按照低于8万元/平方米的价格销售，项目附近的地铁、教育、购物配套优势明显。这一降价促销措施吸引了大量购房者前往看房。
日前，记者来到御翠园销售现场，虽然是在工作日，售楼处也有数十位购房者看房，多为家庭成员结伴前往。项目现场有一位50岁左右的女性购房者告诉销售人员，她在北京已经有一套房，准备换一套更大的房子用来养老。此外，项目现场还专门为各房产中介平台设置了咨询区。
御翠园售楼处贴出了每一套房源的备案价，以及部分房源优惠折扣的“惊喜价”。以一套在4号楼的141平方米的户型为例，备案价为9.87万元/平方米，优惠后的“金秋惊喜价”为7.89万元/平方米，每平方米单价降了近2万元，总价降了近280万元。
但项目销售人员告诉记者，只有部分房源做折扣，并非所有房源都能有这么大的优惠力度。可以做参照的是，御翠园旁边的逸翠园近期二手房成交价在8.67万元/平方米左右，已经高于御翠园销售单价。御翠园销售人员告诉记者，在今年国庆假期，售楼处爆满，看房的人需要排号等待才能进入售楼处。
和记地产集团有限公司有关负责人介绍称，得益于近期落地的一揽子利好政策，楼市迎来了回暖。御翠园给出优惠回馈购房者，既是公司基于对各方面因素的综合考量，也是积极配合政府政策、助力推动房地产市场及国家经济平稳健康发展的行动体现。
位于北京亦庄片区的北京润府也给出了购买优惠。以一套99平方米的房源为例，备案价为6.44万元/平方米，优惠后为6.11万元/平方米，房源销售总价比备案价少32万元。记者了解到，这个价格也低于项目今年4月开盘时的价格。北京市住建委官网显示，11月13日，该项目已签约房屋83套，成交均价为6.19万元/平方米。
销售人员告诉记者，目前的价格确实比开盘时低了很多，“但我们现在对支付首付的宽限时间也缩短了。”在北京润府项目现场，记者看到，售楼处陆续有购房者抵达看房，向销售人员仔细了解项目情况。该项目销售人员向记者表示，在国庆假期，售楼处的客户多到讲解不过来，一位销售人员要同时带三四组客户。“现在首付比例降低了，社保要求也从5年变成了2年，最近很多人来看房子。”售楼处大门旁还展示了近期房地产政策，列出了降低公积金贷款利率、降低最低首付款比例、增加信贷规模等政策。
北京润府项目公司向记者透露，今年10月，该项目销售额约10.4亿元，提升显著。相比前期，客户决策周期明显缩短，成交节奏加快。系列政策利好一定程度上提振了客户的购买信心。关于近期的售价调整，该公司表示，北京润府的产品定价依据政府指导价，根据不同户型、不同楼层位置进行一房一价的制定，这也便于客户根据自己的预算和需求进行选购。
“这轮政策对五环外利好明显。”该公司介绍，政策调整加项目自身的优势，吸引了更多的客户来选购。
购房者可选范围扩大
虽然御翠园的售楼处数天以来一直热闹非凡，但其实际签约数据并没有如到访量一般火爆。有业内人士透露，御翠园今年曾有几次开盘，售价一路从9万元/平方米降到现在的8万元/平方米左右。
熟悉御翠园的一位房产经纪人告诉记者，该项目虽然价格略有优势，但因为是毛坯交付，入住后3—5年会有装修噪声。更重要的是，因为项目拿地时间早，户型和园林设计比较老旧，而且房屋产权只剩40多年。他告诉记者，很多购房者只是去看一下，实际购买的人很少，他们有很多可选的新房项目，同等价格的二手房选择就更多了。
这位房产经纪人向记者出示了一份御翠园执行大幅优惠后，首个周末的成交数据表：项目总到访量达到612人，但只有16人签约，签约比例为2.6%。记者多次致电御翠园开发公司和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司核实表格的真实性，电话未能接通。记者又向公司发送采访提纲，截至发稿未获回复。记者以购房者身份致电该项目售楼处询问，对方表示“表格不是我们官方出的，有需要可以到现场咨询”。
记者从北京市住建委官网查询到，在不考虑备案延迟的情况下，到11月13日，该项目数百套取得预售证房源中，只有27套房源处于已签约状态。
熟悉御翠园的一位房产经纪人告诉记者，北京楼市的供求关系比较良性，特别是总价在1000万元左右的房源，新房、二手房都有很多选择。
为了吸引更多的购房者，一些新房项目在产品配套上投入了更多精力。记者在北京润府看到，项目会所内设置了游泳池、健身房、棋牌室、餐厅等配套设施，销售人员介绍，仅会所打造就花费了将近1000万元。该项目开发公司告诉记者，北京润府项目通过打造会所及社区园林景观，将客户的活动空间外延，未来业主在社区内就可以拥有丰富的活动体验，这样可以增加产品的附加值。
打破持币等待魔咒
今年9月，多地陆续出台了降低房贷利率、降低首付比例等政策。9月30日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，调降购房首付比例，商业性个人住房贷款最低首付款比例可以低至15%。还放宽了购房的资格要求，非北京市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。
北京市朝阳区一位房产经纪人告诉记者，之前有些有购房需求的人，手里拿着钱一直在观望。他们看到最近发布了很多政策，价格也合适，觉得市场筑底了，就会选择在这个阶段买房。北京润府项目公司也告诉记者，公司对接下来的北京楼市持乐观态度。
中指研究院研究副总监李益峰指出，在中央一揽子政策及北京政策优化推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月份北京市场活跃度明显提升。北京“9·30新政”落地实施后，对刚需和改善性住房需求的释放起到明显带动作用，10月以来，线上咨询量、案场来访量较9月明显增加，新房、二手房销售均出现明显恢复。若接下来北京进一步优化楼市政策，叠加年底房企冲刺业绩，预计后续北京市场或有望实现止跌回稳。